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熱血コラム

ファンド物件は驚異!?

2009.04.13

市況の混乱を招いている

blueocianとりわけ大阪市中央区の賃料相場が昨今、混乱を招いています。

ファンド型物件の影響が大きいからでしょう。

我々区分所有型マンションの経営を預かる立場としては、「競合商品」を意識することも、数ある戦略の一つとして忘れてはなりません。

賃貸市場は一部過剰競争に陥っており、レッドオーシャンとの見方もあります。しかし、三大都市圏は元々マーケットが極めて大きく、戦略次第で必ず商機があると確信しています。

過剰な餌(広告料)にて入居者を引っ張るあり方を野放しにしていていいのか?

我々(不動産賃貸管理業)のビジネスは、物件成約時に成功報酬(広告料)としておおよそ賃料一か月分を仲介業者に支払っています。

しかし、ファンド物件は常軌を逸しているといわざるを得ません。
「敷金礼金不要 フリーレント○ヶ月 広告料3か月分、Cバック○万円・・」

本当に商品力があるならば、過剰な広告料を支払うまでもなく、高稼動が可能となります。見方をかえれば、それだけ「過度な利回り圧力による不適正な価格設定」がなされている証拠と言えます。

小口の投資家たちはそれを知らない。

大きなパイの中で描かれるため、末端の現場状況が見えにくい状況になっているのです。

  • 過剰な広告料
    過剰なフリーレント

入居募集でこれらがうたわれるマンションは投資家からすると「問題あり」とみなしていいでしょう。

勿論入居者にとっては、あまり関係ないかも知れません。むしろ、「所有と経営の分離」が鮮明な故に管理内容等が充実している場合が多いともいえます。

米国のサブプライムローン問題は、政府が野放しにしていたことが原因の一つといわれますが、本件もどうか、国や地方自治体が放置してほしくはないと思います。賞金獲得ゲーム化した業務は必ずモラルの低下、市場の混乱を招きます。

ここには政府や行政の指導が入るべきです。

さらには、大手仲介業者間の業界団体による自主規制を設けるのも必要ではないかと思われます。(事実上は関連会社ですでにファンド組成している場合がほとんどですが・・)

市場を狂わす原因を排除しなくてはならないのではないか?

一取引あたりの成功報酬額に上限を設けない限り、業界の洗浄化は一向に進まない。

宅建業法に定められた「成功報酬額」は今では絵空事であり、機能していません。

私はファンド物件が「所有と経営の分離」を果たしたことに大いなる敬意を感じる一方で、目先の利回りを追いかける過剰取引を野放しにしてはならないと思います。

今後を予想する

一連の金融危機の影響により、不動産ファンドの勢いも停滞しているようです。今後もしばらくはその影響が続くと見て間違いないでしょう。

したがって、我々が影響を受ける現在も永続するとは考えにくく、今後は改正建築基準法の影響も相まって着工戸数の減少、つまり「既存商品のマネジメント力」がこれまで以上に問われる格好になるかと思われます。

入居率について

区分所有型物件はいまや商品力ではほとんど差がつきません。売った後の面倒をどう見てゆくのかに尽きると思われます。

入居付けの秘訣は「商品力」が8割、残り2割が「経営力」だと感じています。

不動産を投資対象として見た場合、競合する「ファンド型物件」を見るなり、やはり「区分所有型」の方が「今は」有利だなと感じます。なぜなら、前者の投資家達は「猛烈な利回り圧力」「グロスで見える数字」に惑わされ見誤る傾向にあるからです。

先日、勝間和代氏の講演にて大変興味深い証券投資セミナーに参加しましたが、一点だけどうしても気がかりな点がありました。氏の勧める「REITの手堅さ」です。

過剰な利回り圧力の中で産み出た商品は必ずや破綻の時を迎えます。

「敷金礼金不要 フリーレント○ヶ月 広告料3か月分、Cバック○万円・・」

ここまでして高収益の絵を描いていったい何になるのでしょうか。私は「区分所有型」で不動産投資する形に改めて現場で感じる魅力をお伝えしたいと思います。

「所有と経営の分離」が実現されるのであれば、いまこそ商機が見えつつある市況

一番いけないことは、空室が出るたび、個別の貸主のご機嫌を伺うべくそれぞれの確認と事務作業を要することです。十人十色の貸主様のご機嫌や主義主張を伺っているから、賃貸付けが遅れるのです。

賃貸経営である以上、空室が出るのは当然です。空室の度に焦って値引きの渦に巻き込まれるのはもったいない限りです。

賃貸経営の足かせの多くはオーナー自身にあることが往々に有ります。それらを廃し、貸主としての権限をプロ経営者へ譲渡し、「運用実績」の指標でのみ経営力を判断する。これが最も理想的な指標です。個別の異なる価値観にお付き合いをしていては、競争に打ち勝つことは出来ない、ありえない。

我々が「貸主」として確かなマーケティングと戦略を企て、市況の変化を絶えず察知し、的確な判断にてリスクマネジメントを行えば、今の三大都市圏の賃貸市場でおおよそ負けることはないだろうと思います。先般のサブプライムローン問題に端を発した金融危機による資産目減りと比較すれば明らかなように、投資型マンションの安定性はやはり殊更高いといえます。

事実、先月末時点(平成21年3月末)でも弊社管理物件の入居率は(新築物件を除き)98%を上回っています。

100年に一度の金融危機といわれる中にあっても、改めて投資型ワンルームの不動産投資には影響しにくいことを実感しました。(景気の影響よりは、経済格差や人口動向にこそ影響されやすいと思います)

勿論、入居率の根拠は「商品価格が適正」であってのことです。それを見抜くには、「宣伝広告費用」や「空室から成約までの期間」を元に判別するのが妥当ではないかと思います。購入の際の見極めに是非用いて貰いたい指標です。

間違っても「0ネット」「ネット取り」などの手法を採用している会社の投資物件を購入するべきではないと思われます。彼らは「儲かれば何でもあり」なのですから。社会的責任を担ったり、借主の地位向上への観点は皆無です。賃貸住宅は社会に不可欠なインフラにもかかわらず、借主騙しを平気で行うような軽いマネジメントに、大切な資産を預けるわけには行きません。

我々の管理物件は「0ネット」「ネット取り」は一切行いません。加えて「Cバック」(個人バック)を採用することもありません。

「現金掴み取り」とかもあるようですが、不動産仲介業が「賞金獲得ゲーム化」していることに疑問を感じます。

我々がそれらを採用しないのは何故か?
「人間として正しい事を追求する」信念があるからです。
「儲かれば何でもあり」の手法は絶対やらない。

借主を「家賃運搬機」と思ってしまえばこの商売終わりだと思いませんか。


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