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熱血コラム

賃貸経営のセンターピンVol.2 〜所有と経営の分離〜

2008.10.14

意思決定スピードの違いが生み出すもの

*一般的な管理会社の場合*

入居申込が来た際、各物件ごとに随時
1.上司
2.オーナー
に決裁を仰ぎ、個々の考え方の違いに配慮しながら説得に時間と労力を要する。

→否応ないムリムラムダの発生。

*当社の場合*

全物件を賃料等条件設定、入居者選定を自前で行う。所有者より予め貸主の権限を有している為、申込が来たら、部署内で即決裁。

(借り上げ保証にのみならず、集金代行業務においても「信託」されている為に決裁が早い)

→意思決定のスピードに違いが生まれる。

つまり所有と経営の分離が経営効率を高める。

 

精神的障害こそが実は部屋付けの弊害

先日倒産した某会社から、管理物件を一部引き継ぐこととなり、決裁書へ目を通す機会がありました。

担当者から代表取締役までビッシリと決裁印が羅列されていることに大変驚きました。おそらく入居審査も相当時間を費やしたことでしょう。

いくら物件内容が良くても私が仲介業者の立場であったなら、そんな重たすぎる商品を紹介することはありません。

少しばかり仕事が出来る人に共通するのは、「独占欲」の強さでしょうか。

現場でありがちな「売った人間でないとオーナーに交渉してはならない」、「店長の俺を通せ」、のような精神的障害こそが実は部屋付けの弊害なんですね。

 

管理会社は運用実績に応じた報酬体系を身につけるべき

また、その後の交渉先である個人オーナーからすれば、以前より賃料が1000円でも下がろうものなら、文句のひとつも口にしたいものです。

前回が「たまたま」競合もなく、3000円値上げ部屋付け出来ていたとしても。

私がオーナーなら「タバコ吸わなくて、料理をあまりせず、寝るだけの方に入って欲しい」なんて言いたいところです。

ところが、経営側はそんな個々の要望におつきあいするより、○○ブランドというまとまった単位として、いかにシンプルに市場へ商品を流通させるかが本当の腕の見せ所なんですね。

「より良い人を、より早く、より高く、決めることで運用利益の向上を目指す」

ということがオーナー様に対する我々の史上命題だと私は思っています。

貸主代理である管理会社は、投資信託に言うファンドマネージャーとしての位置づけを認識し、運用実績に応じた報酬体系を身につけるべきではないかと思われます。

 

オーナーへ最終確認を入れるという事は責任転嫁をしているに等しい

不動産ファンドが勃興した背景には、投資対象が証券化により小口化したこともありますが、実はこの「所有と経営の分離」が仕組み化されていたことも大きな要因でしょう。

もっとも、過剰な利回り圧力が経営を圧迫し、常軌を逸した期待感がバブルとその崩壊を引き起こしたのは教訓とせねばなりません。

しかし、居住用賃貸不動産の経営には昨今のサブプライムローン問題のような突発的下落要因は働きにくく、数ある金融商品の中でも株式や債券と異なり、景気とはほとんど連動しないといってもいいでしょう。

事実、株価が乱高下し金融不安が広がる現在、居住用賃貸不動産の相場下落はほとんど見受けられません。

現場の問題としては、むしろ入居者層の二極化が経済格差とともに進んでいるように思います。

オーナーへ最終確認を入れるという事は、裏を返せば何かトラブルの起こった際への責任転嫁をしているに等しいのです。「あの時あなたがOKって言ったじゃないですか」といえるように。

 

勉強しない管理業者はいち早く淘汰されればいい

そもそも資産運用の一部として初めてご購入頂いた方に、賃貸経営の詳しい内容が分かる訳が無いんです。

詳細と意思決定は現場のプロ経営者に委ねるべきなんです。

オーナーは運用実績を元に経営者(管理会社)の判別を行い、納得いかなければその管理会社を断ち切るというのが本来あるべき姿でしょう。

月額で頂く管理手数料に応じた確かな労務の提供をもたらすのが我々の役目です。現場経験ばかりに偏り、勉強しない管理業者はいち早く淘汰されればいいんです。

 

〜「東横イン」を例に〜

東横モデルとはつまり「持たない経営」を意味します。

まさしく私の言いたい「所有と経営の分離」のホテル経営版です。

好立地の土地オーナーに建物を建設してもらい、東横が経営を担い、運用実績に基づいて賃料を支払う。

土地オーナーがホテル経営にタッチすることは全くありません。経営陣はオーナーからの煩わしい「ご意見」に左右されず、経営に専念できる代わり、東横側は経営力が商品であるが故、想定利回りが下回った場合は損料を保証するという契約を予め交わしています。

(私も東京へ行くときは必ず利用します。いつも満室で困りますが・・。)

 

貸主の権限は管理業者へ移譲するべき

私が今までお世話になったオーナー様には大変申し訳ないのですが、賃貸経営の最も大きな足かせは、実はオーナー様自身であることが往々にあるんですね。

募集条件設定、入居審査等、逐一の確認を要する手間・煩わしさ、説得に要する労力、気遣い・・。これらが入居募集へのハードルとなっているのです。

医療保険のテレビCMではありませんが、申し込むまでのハードルをいかに最小とするかが、顧客獲得競争に打ち勝つ王道なんです。

勿論、それゆえに与信レベルの降下を招いては元も子もないですが、少なくとも我々はプロです。

これまで培ったノウハウを元にリスクコントロールを行い、リーシングを行います。

したがって貸主の権限は管理業者へ移譲するべきなんです。また管理業者はその仕組みを示唆し、素早く構築するべきです。

 

賃貸業者が本来あるべき姿とは

賃貸市場は供給過剰と言われ久しいですが、そもそも三大都市圏のマーケット規模はあまりに大きく、他種産業に比べれば、実はまだまだ競争は未熟と考えます。

もっと言えば家電、自動車に代表されるようなグローバルの戦いとは無縁です。いくら供給戸数が世帯数を超えたとは言え、世の中から賃貸マンションに暮らす人々が極端に減るとは到底考えにくいでしょう。

所得格差が広がりを見せる中で、品質にこだわる層は必ずいます。

建物は自ずと古くなりますが、価格競争に飲み込まれない為には、まさしく「所有と経営を分離」し、賃貸経営をプロに委ねるべきなのです。

我々の手がける商品が入居率が高い理由には、もちろん物件自体が新しいことも理由に挙がりますが、同業他社と比較し、決定的に違う所があります。それは

「所有と経営を分離」している

ことに尽きます。

我々の商品を保有するオーナー様は、自身の所有するマンションにどんな入居者がいるかを実は知りません。当然契約書にオーナー様が掲載されることもありません。

我々が貸主の地位を譲り受け、責任を持って対応しているからです。

運営面でも何かしらのクレーム、トラブルがあった際も、我々が筆頭に立つ故、より迅速に対応できて、尚且つ極力オーナー様へもご迷惑をかけることはありません。

それが本来あるべき姿であると思っています。

 

無駄な社内政治とか、縦割り構造にヤキモキせず、オーナーとユーザーとをより水平に結びつくよう導くことが我々の使命です。

またその間に絡むコストが高すぎるのがこの業界の悪しき慣習と言えるでしょう。

現在仲介業者へ支払う宣伝広告料の相場は、公正な取引価格とはとても言えません。

またその金額の出どころが実はユーザーの支払う礼金だったとしたらおかしな限りです。オーナーは身銭を切って宣伝広告料を支払うべきでしょう。

 

自社ブランドの商品を購入頂いたオーナー様には絶対損はさせてはならない

同業他社の友人は酒を飲みに行く度に「購入頂いたオーナー様への資産運用を確かなものにしなくてはならない」と口にします。

私も負けてはいられません。

「自社ブランドの商品を購入頂いたオーナー様には絶対損はさせてはならない」

相場は変動し、絶対の約束とまではいきませんが、少なくとも私利私欲にとどまることなく、この思いを抱き続ける信念こそが大切と思います。

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