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熱血コラム

賃貸経営のセンターピン 〜高入居率の理由〜

2008.08.08

平成20年7月末時点で入居率99.6%まで何とか到達することができました。

私の「考え方」を伝える為、入社後四か月間の仕事内容を一部公開させて頂きたいと思います。

*「0ネット」制度廃止
*火災保険の「貸主指定」廃止
*強制「鍵交換」の廃止

過敏な社内物議を醸し出したにも関わらず、自らの意思で押し通したのは、「悪しき制度を正さねばならない使命感」と、「コンプライアンスの重要性」、そして「賃貸経営のセンターピン」を強く意識したからです。



我々賃貸管理業者の事業の根幹は「管理手数料による収益の最大化」であり、火災保険料、鍵交換等の付帯事業による利益を過大評価し、空室を放置することは本末転倒といえるでしょう。



当然これらの廃止は、一時的に会社の利益を損なうことは、言うまでもありません。

しかしながらここで大切なのは、「利益よりも公正さを優先する」ことであり、高すぎる宣伝広告費を会社の付加価値とし、コンプライアンスを軽視したならば、『中長期に渡る仲介業者との「信頼関係」を築けない』という事です。

その場の取引だけの単発仕事に終わってしまうことが我々管理業者にとってのリスクであると考えます。



真っ当な考え方を持つ優良会社に取引してもらおうとするならば、自らの襟を正すことからはじめなければならない。

そして「金の切れ目が縁の切れ目」というドライな関係で取引が成り立ってしまうことは、同時に不必要な経費の垂れ流し(出血)を意味します。




「売上の最大化、経費の最小化」がいかなる経営にても根幹であることは言うまでもないと思われますが、我々の事業で言うなら、「管理手数料の最大化、顧客獲得コストの最小化」と言い換えることができるでしょう。


その本質を見失い、目先の付帯利益を追求する誤った経営姿勢が、「入居率の悪化」「空室期間の長期化」をもたらす事情を、家主(管理業者)は早く気づくべきです。



しかしながら現場では「木を見て森を見ず」の生ぬるい経営のままの管理会社がいかに多いことか。。

代理店でもない仲介業者に、決済金と同時に保険料を預からせる行為(復代理)は保険業法に違反します。(第275条に違反し、317条により処罰)

真っ当な仲介業者ほど、法令順守の意識は高く、違法行為のほう助は出来ない→だから空室が決まらない。そんな連鎖があるのです。



生保・損保の不払い問題等でコンプライアンス事件が世間を騒がす中、なぜ是正されないのか理解に苦しみます。

自由化を推し進め、決めにくい「業物」の位置付けから、より取引のしやすい「個人オーナー」への位置付けへとワンランクアップさせれば、顧客獲得機会が増す事実に、いち早く気づくべきでしょう。



もちろんリスクはあります。しかし、

‘リスクを恐れ何もしないことが最大のリスク‘ではないでしょうか?

空室を放置することは決まらない連鎖を生み出すのです。

賃貸経営のセンターピンは常に満室であることです。



私が現役で不動産賃貸仲介業に携わっていた時期は、ややこしい手続きが多い管理会社はいくら商品力があっても紹介頻度を下げていました。

加えて管理会社の立場が上で仲介業者の立場は下といった誤った風潮がこの業界に存在するのは否めません。



そんな制度を逆手にとり、火災保険の自由化(仲介業者指定保険)を推し進め、入居申込書を送ればすぐさま謄本と重要事項説明内容がFAX返信される、それらを「仕組み化」すれば仲介業者に喜んでもらえるのではないか、取引の安全性を高められるのではないか、そう思いすぐさま着手しました。


不動産取引の中でも「賃貸」は「売買」と異なり、繰返しの取引が予想され、より一層取引業者間の「信頼関係」が重要視されます。

「利益よりも公正さを優先する」姿勢をアピールすることが我々にとって最も肝心であり、宣伝広告料の高さを第一に考える仲介業者ほど、契約書類すらまともに揃えてもらえないのが現実です。

当然コンプライアンス意識も低く、借主への公正な取引もままなりません。重要事項説明書の不適切な記述がそれを証明しています。



「入居者層」という言葉があるとおり、仲介業者にも「意識レベルの格差」が存在し、それらは必ずしも大手企業だから優れるといった類のものではありません。

「ネット取り」をさせてくれという業者とは取引を控えるべきだと私は思います。

管理業者は目の前の一契約の欲しさよりも、「人間としての正しさを貫く品格」を備えなければならないのではないでしょうか。仲介業者と結託し、借主だましを続ける会社が、果たして永続していけるのでしょうか?

人は苦境にあるときこそ本性が見えるといいますが、会社とて変わりません。苦しいときこそ、「利益より公正さを優先する」姿勢を打ち出し、市場からの信頼を得ることが肝心だと私は思います。



大阪の町を良くしたいんです。



財政が立ち直るには、世界各国から魅力のある町として健全な投資が集まる必要があると思うんです。
ところが現実は東京と違い、外国資本から見放されているのが現状とのようです。


大阪の街をこれ以上荒廃させていいのでしょうか?

 

橋下知事一人が頑張ったって府民の意識が変わらねば社会は変わらないんです。


「借主の地位向上」なしに賃貸住宅市況が活性化されることはあり得えないと思いますが、私はただ特別奇異なる思いなのかと日々考えを募らせます。。

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